Baudarlehen – Was ist wichtig und was sollte man unbedingt beachten?

Ein Baudarlehen wird von Kreditinstituten vergeben, um einen Neubau, den Kauf einer Wohnung oder eines Hauses zu finanzieren. Aber auch die Sanierung oder eine größere bauliche Reparatur werden so finanziell unterstützt. Baudarlehen bewegen sich im Gegensatz zu einem Privatkredit in einer Größenordnung ab 50.000 Euro bis zu einer höchstmöglichen Beleihung vorhandenen Immobilieneigentums.

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Wichtig ist, dass die bereits vorhandene Immobilie in Form eines Grundstückes, Hauses oder einer Wohnung den Wert des aufgenommenen Darlehens etwas übersteigt. Durch die Eintragung einer sogenannten Hypothek oder Grundschuld zugunsten der Bank sichert diese sich grundsätzlich ab, falls die Darlehensverpflichtungen nicht eingehalten werden sollten über die Dauer der Laufzeit.

Zinsbindungsfrist und Laufzeiten

Zinsbindung beim Baudarlehen

Baudarlehen haben üblicherweise lange Laufzeiten von bis zu maximal 35 Jahren und eine Zinsbindung, die zwischen 5, 10, 15 oder sogar 20 Jahren liegt. Wenn der von Banken angebotene Zins gerade in Zeiten mäßiger Konjunktur relativ niedrig, also unter 4,5% jährlich liegt, lohnt es sich, eine lange Laufzeit zu wählen, da die Erwartung eher zum Ansteigen des Zinssatzes tendiert.

Liegt der Zinssatz über 5 oder 5,5% sollte der Immobilienerwerber lieber eine kürzere Zinsbindungsfrist wählen, um einen Zeitpunkt niedrigerer Zinsen ins Auge fassen zu können. Natürlich ist eine lange Zinsbindungsfrist mit günstigem Zinssatz ein Sicherheitsfaktor, der den Aufwand in planbaren Grenzen hält.

Eigenkapital – Je mehr desto besser

Grundsätzlich gehen Kreditgeber in Deutschland davon aus, dass der Erwerber einer Immobilie zwischen 20 bis 30% Eigenkapital beim Kauf einbringt, damit er zumindest die Nebenkosten wie Notar, Grundbucheintrag und etwaige Maklerkosten in Höhe von 3- 3,5% des Kaufpreises aus eigenen Mitteln aufbringen kann. Die Banken finanzieren grundsätzlich aus Vorsicht nur die reinen Kapitalkosten. Das ist glücklicherweise anders als in den USA, wo Immobilien oft sogar höher als der eigentliche Wert vorfinanziert wurden und zu der bekannten Immobilien- und Bankenkrise 2008 geführt haben.

20% Eigenleistung sind auf jeden Fall empfehlenswert und erhöhen die Kreditwürdigkeit des Darlehensnehmers, was oft von Banken durch einen günstigen Darlehenszinssatz belohnt wird. Ausnahmefälle gibt es auch hier, denn im Fall von Denkmalschutzimmobilien mit hohem Sanierungsaufwand kann die Steuerersparnis bis zu 10% jährlich betragen und dann die Bank veranlassen, ausnahmsweise hier einer vollen Kreditfinanzierung ohne Eigenanteil zuzustimmen.

Um solche Konditionen zu bekommen, muss man als Kunde eine hohe Bonität in Form hoher Einnahmen aus Kapitalanlagen oder Immobilieneigentum vorweisen können.

Ein Rechenbeispiel für einen Immobilienkauf zum besseren Verständnis

Wenn eine Immobilie 200.000 Euro kostet, so beträgt der Beleihungswert minus eines 20%igen Sicherheitsabschlages 160.000 Euro. Die Beleihungsgrenze wäre dann 80% vom Beleihungswert. D.h. der Darlehensnehmer müsste 72.000 Euro aus Eigenkapital oder anderweitig finanzieren, um ein Baudarlehen von 128.000 Euro von seiner Bank zu bekommen.

Es empfiehlt sich immer, mehrere Vergleichsangebote verschiedener Banken einzuholen, da Fachleute bekanntermaßen die persönliche Situation des Antragstellers etwas unterschiedlich bewerten.

Umschuldung vorhandener Baudarlehen

Grundsätzlich kann jederzeit eine Umschuldung von Baudarlehen erfolgen, wenn ein anderer Kreditgeber günstigere Konditionen anbietet, doch hier ist konkretes Berechnen und Vergleichen wichtig, da sich die Bank natürlich eine vorzeitige Vertragsauflösung unterhalb der 10 Jahres Frist mit einer sogenannten Vorfälligkeitszahlung ausgleichen lässt. Diese Summe kann die günstigen Konditionen dann möglicherweise zunichte machen.

Sobald die 10jährige Bindungsfrist überschritten ist, kann der Darlehensnehmer ohne Zahlung jederzeit aus dem Vertragsverhältnis durch Kündigung aussteigen und anderswo günstigere Angebote wahrnehmen. Nach & 489 BGB ist lediglich eine 6monatige Kündigungsfrist einzuhalten.

Tilgungsvereinbarungen

Für Baudarlehen wird grundsätzlich eine jährliche Tilgung von mindestens 1 % ausgehandelt. Da aufgrund der schwankenden Konjunktur die Lebenshaltungskosten stets steigen und Geld auf Dauer an Wert verliert, empfiehlt es sich, eine Tilgung ab 2% bis hin zu 5% jährlich zu vereinbaren, um nach Ablauf einer Zinsbindungsfrist auch wirklich eine geringere Darlehenssumme aufnehmen zu müssen.

Die Wertsteigerung des Objektes korreliert dann dem bereits bezahlten Eigentumsanteil und ist ein Motivationsfaktor an zusätzlicher Sicherheit.

Wichtige Details auf die Sie achten sollten, um unnötige Ausgaben zu vermeiden:

  • Niedriger Effektivzins, um die jährlichen Kosten gering zu halten.
  • Geringe oder keine Bearbeitungsgebühr für den Darlehensvertrag
  • Geringe oder entfallende Schätzkosten für das Objekt
  • Möglichkeit an Sondertilgungen, um frühzeitig das Darlehen zurückzuzahlen
  • Geringer Eigenkapitalanteil bei Steuerersparnis-Projekten
  • Geringe oder keine Vorfälligkeitsentschädigung
  • Lange Zinsbindungsfrist in Zeiten günstiger Zinsen

Wer sich zu einer Immobilienfinanzierung entschließt, ist gut beraten, sich von Fachleuten verschiedener Banken und eventuell einem unabhängigen Immobilienmakler Angebote zum Vergleich einzuholen und diese eventuell mit einem Steuerberater oder einer Vermögensberatung zu besprechen. Information vor dem Kauf schützt vor unangenehmen Überraschungen nach dem Kauf.